Gestão de valor – a “bússola” dos investimentos hoteleiros

23 02 2010

in Revista Hotelaria

Gonçalo Garcia

Da última vez em que tive a oportunidade de expressar algumas ideias para esta publicação foquei a importância d conhecimento efectivo de mercado na tomada de decisão por parte dos investidores e promotores de projectos turísticos, tendo feito o contra-balanço entre as decisões assentes na razão Vs. decisões assentes na emoção.

Como resumo, é fundamental decidir em consciência o melhor caminho a seguir de modo a constituir um produto turístico (concentrando-nos em produtos hoteleiro) que dê respostas às necessidades do potencial consumidor bem como às expectativas do investidor. E nesta matéria a informação de mercado é preponderante para auxiliar à clarificação do melhor caminho a tomar.

Porém, e quando se trata de desenvolvimento de projectos hoteleiros de maior ou menor dimensão, e dado a quantidade de especialidades envolvidas na constituição daqueles produtos, aos quais se exige coordenação e desenvolvimento integrado das diversas peças envolvidas, possuir apenas a correcta informação de mercado é como saber o destino sem ter forma de o alcançar.

Ao planeamento e conceptualização de produtos hoteleiros, independentemente dos segmentos a que se dirigem, seja desde os hostels & budget hotels a resorts e conjunto turísticos de luxo, predomina uma característica comum. A inexistência de uma “fórmula mágica” na qual se introduz os factores obtidos com a informação de mercado devolvendo o produto mais apropriado que satisfaça expectativas de potenciais clientes (turistas) e investidores / promotores.

Sabendo que a constituição de um produto hoteleiro é uma “viagem de longo-curso”, possuir a correcta informação de mercado é como ter uma luz a iluminar as condições do terreno no ponto de chegada, mostrando claramente para onde se quer ir. Contudo, há medida que se vai avançando no terreno, vai-se encontrando percalços, desvios, problemas que obrigam a decisões momentâneas, que condicionam o resultado final, quer do ponto de vista de produto a oferecer ao turista quer da rentabilidade para os investidores / promotores.

E é nesta matéria que surge a não menos importante Gestão de Valor. A Gestão de Valor, ou pomposamente “Value Engineering”, consiste na análise e acompanhamento das fases estratégicas de definição do projecto, nomeadamente elaboração de masterplan, elaboração de Projecto Geral de Arquitectura e elaboração de Projecto de Execução.

A análise e acompanhamento dos outputs de cada uma das fases mencionadas, permite encontrar alternativas às soluções  projectadas de modo a optimizar a relação funcionalidade / custo de investimento, tendo implicações directas na relação triangular “produto / experiência para o turista – optimização de operação e performance hoteleira – investimento ajustado”.

De facto, ter a visão e o conforto de se saber para onde se deve direccionar um projecto hoteleiro, é possivelmente a decisão mais relevante a tomar durante todo o processo de desenvolvimento. No entanto, conhecer apenas o resultado que queremos atingir, não providencia garantias de o conseguirmos dentro dos parâmetros expectáveis. É necessário, e recorrendo a uma analogia de navegação, corrigir por vezes a rota seguida de modo a evitar, contra-tempos mantendo simultaneamente o “barco” alinhado com a estratégia definida.

 Neste sentido o processo de Gestão de Valor (Value Engineering) permite, de forma integrada com as restantes equipas de especialidades, nomeadamente, arquitectura, engenharias, paisagismo, decoração, cost planners, urbanistas entre outros, ir ajustando o projecto de desenvolvimento de modo a proporcionar o melhor produto ao melhor custo de investimento.

É durante as primeiras fases de desenvolvimento de um projecto que a Gestão de Valor (Value Engineering) tem maior incidência. Esta característica é facilmente compreensível na medida em que é na fase inicial que existe maior indefinição do produto, havendo por conseguinte mais margem de manobra para optimização. Numa primeira fase conceptual, a Gestão de valor incide muito sobre as relações funcionais dos espaços, quer em termos de alocação de áreas quer em termos da própria relação intra-áreas. O resultado desta intervenção traduz-se na optimização da operação, reflectindo por consequente em menores despesas operacionais. Por outro lado, ao constituir um produto articulado de forma a proporcionar experiências únicas aos turistas, verifica-se uma optimização das receitas geradas, significando melhores índices de performance. Assim, observa-se que numa fase conceptual de produto, a Gestão de Valor actua de forma a optimizar as duas vias que possibilitam a maior ou menor rentabilidade de projectos, nomeadamente através da minimização das despesas e maximização das receitas.

À medida que o projecto de desenvolvimento vai ganhando consistência e detalhe, a optimização proporcionada pela Gestão de Valor incide mais ao nível técnico. Continuando presente a busca pela melhor relação funcional ente áreas, consideram-se igualmente outras áreas de intervenção que permitem controlar os custos de investimento, nomeadamente:

  • Eficiência Energética;
  • Sinergias entre recursos existentes e capacidade de auto-geração energética;
  • Análise da adequabilidade e durabilidade dos materiais seleccionados;
  • Análise dos projectos de especialidades e eventuais reestruturações de projectos;

Com a aproximação dos projectos de execução, a Gestão de Valor vai diminuindo a sua intervenção directa, na medida em que a maioria dos ajustes ao projecto já foram sendo tomados, limitando deste modo o papel da Gestão de Valor à fiscalização e cumprimento do plano definido.

Entende-se portanto que o desenvolvimento de projectos turísticos, com especial enfoque nos projectos hoteleiros, tem grande complexidade de processo, e se a informação de mercado providencia as pistas do resultado que se quer atingir, a Gestão de Valor providencia a “navegação” necessária a desenvolver para obter os resultados de forma mais eficiente e dentro dos parâmetros de investimento adequados ao produto pretendido.

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