Decisões Estratégicas – Emoção Vs. Razão?

19 11 2009

Gonçalo Garcia

Durante os últimos meses temos vindo a assistir a uma evolução interessante do sector turístico nacional. Um pouco à semelhança das premonições faraónicas, onde ciclos de boas colheitas com duração de 7 anos, caracterizados por “vacas gordas”, eram precedidos por ciclos de secas extremas de igual período caracterizados por “vacas magras”, também o turismo nacional tem observado comportamentos idênticos.

Apesar da analogia não ser a mais apropriada, em termos de duração dos ciclos, é totalmente adequada no que concerne ao principio da informação. Já naquele tempo, os faraós tinham a capacidade de repensar a forma como distribuíam o resultado das colheitas dos ciclos positivos, preparando o reino para ciclos negativos.

A grande diferença entre aquela era e os dias de hoje, é o facto de já não se recorrer (pelo menos com tanta frequência) a feiticeiros ou intérpretes de sonhos para se decidir que acções tomar no futuro, suportando-se em contrapartida na informação recolhida junto do mercado.

Foi com base neste princípio enquadrado pela responsabilidade assumida em participar no desenvolvimento sustentável do turismo, apoiado igualmente pelo reconhecimento que temos vindo a registar por parte dos empreendedores de projectos turísticos em Portugal para a necessidade de re-pensar e re-adaptar os seus projectos de modo a irem ao encontro das expectativas do turista do Século XXI, que instituímos um conjunto de medidas capazes de “radiografar” e caracterizar o mercado turístico nacional.

As iniciativas estendem-se desde a aferição dos índices de confiança ao nível do turismo residencial, passando pela caracterização do perfil de potenciais compradores de imobiliário turístico, à monitorização de indicadores chave da performance turística, como é o caso de ocupações, preços médios, movimentos de aeroporto e outros. Neste âmbito, e rompendo com a demagogia já existente no capítulo das análises de mercado, temos vindo a observar com regularidade indicadores que de forma indirecta demonstram a “saúde” do turismo nacional, como é o caso das visitas a monumentos ou até mesmo o volume transaccionado de doçaria típica da cidade de Lisboa.

É legitimo questionarmos a utilidade da informação produzida. Sabendo que na grande maioria dos projectos turísticos nacionais, existe uma elevada ligação emocional dos empreendedores ao seu projecto, não é menos verdade que em última instância é sempre o mercado a ditar a adequabilidade desse mesmo projecto, conferindo-lhe no fim um “selo” de sucesso ou insucesso. E é precisamente devido a este factor, que a informação de mercado assume um papel preponderante em qualquer decisão estratégica.

Independentemente da fase em que o projecto turístico se encontre, seja em concepção, em construção ou em exploração, agravado pela volatilidade recente do mercado turístico, e pela quase obrigação de repensar a estratégia a seguir, que a informação de mercado surge como um suporte racional na definição do “caminho” a seguir.

Como exemplo, destaca-se a iniciativa recente da caracterização do perfil do potencial comprador de imobiliário turístico no Alentejo. Sendo esta uma região com reconhecido elevado potencial, e possuindo actualmente alguns projectos com componente de turismo residencial desenvolvidos à semelhança de produtos baseados em mercados distintos como o Algarve, as conclusões obtidas indiciam que o perfil dos potenciais compradores não se encontra perfeitamente alinhado com a oferta de produto existente e disponível.

Esta razão estabelece, a par com o abrandamento económico, um justificativo para a dificuldade na colocação dos produtos no mercado. Por outro lado, determina claramente quais os produtos de turismo residencial mais apropriados às características do mercado actual, estabelecendo linhas de orientação para todos os projectos que se encontram em fase de concepção, ou em condição de revisão. Esta é uma situação evidente, onde a mais-valia da “razão” justificada pela informação de mercado, se sobrepõe à emoção de constituir um produto turístico assente em “feelings”.

Por outro lado, iniciativas com o intuito de monitorar a performance da operação hoteleira em regiões estratégicas do país, como é o caso do Algarve, são igualmente úteis no que concerne à partilha de uma visão correcta, ponderada e isenta de histerismos da real condição do mercado, possibilitando deste modo o estabelecimento de uma linha de orientação sobre a qual os estabelecimentos hoteleiros poderão aferir o seu posicionamento face ao mercado. Num destino maturado como o Algarve propicio à transacção de activos imobiliários, é fundamental possuir conhecimento preciso de mercado de modo a potenciar apropriadamente a concretização deste tipo de oportunidades de negócio.

Assim, entende-se que possuir a capacidade de observar o mercado, interpretá-lo e compreender as mensagens que este nos transmite é fundamental para qualquer tomada de decisão consciente. Certo é que, seja qual for o negócio, existe sempre um certo nível de risco e incompreensão, podendo e devendo porém, ser colmatado com informação fidedigna e estratégica sobre os principais aspectos do mesmo, nomeadamente tipo de produto a oferecer e modelo de negócio a seguir.

É neste sentido que o acompanhamento regular dos principais vectores do sector turístico nacional, nos diferentes destinos e produtos que constituem o Produto Portugal, se assume como determinante na evolução turística, providenciando informação / orientações actualizadas sobre como agir face às condições de mercado.

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93% dos potenciais proprietários do imobiliário turístico no Alentejo são portugueses

18 11 2009

Luis de Mesquita Figueiredo

A conclusão resulta da análise desenvolvida pela ILM Advisory para traçar o perfil do potencial proprietário de imobiliário turístico no Alentejo Litoral e Interior. O ano de 2009 ficará marcado na história pelos fortes impactes da crise económica nomeadamente nos mercados imobiliários, pelo que compreender as necessidades e aspirações da procura potencial daquele que se propõem a ser o destino que se segue no mercado de Turismo Residencial nacional deu o mote a mais uma das iniciativas de conhecimento de mercado da consultora especializada em turismo.

 

A análise denominada Alentejo Mini Monitor conclui ainda que 82,5% dos potenciais proprietários tem entre 25 e 54 anos, sendo que 30% encontram-se entre os 35 e 44 anos e 29% entre os 45 e os 54 anos. No que diz respeito à situação familiar 75% afirma viver em família, sendo que cerca 32% possuí um filho e 38% possuí dois filhos. Não obstante a baixa taxa de resposta referente ao rendimento anual auferido, 21% dos entrevistados respondeu auferir um rendimento médio anual entre 36.500€ e 51.100€.

Quando questionados sobre o orçamento considerado pelos potenciais proprietários à compra de uma segunda habitação cerca de 66% da procura do litoral e 72% da do interior indicou estar disposta a despender até 295.000 para a aquisição de uma segunda habitação. Um resultado que se verifica em sintonia com a pirâmide de posicionamento de preço vs quota de mercado reconhecida no mercado internacional como referência.

De destacar que no intervalo de valores entre os 735.000 e 1.500.000€  a % de potenciais proprietários é maior para o interior do que para o litoral, facto que poderá ser justificado pelo desejo de aquisição de propriedade de maior dimensão.

Sobre o tipo e tipologia da propriedade que gostavam de adquiri a análise conclui que em ambas as regiões existe uma procura preferencial por moradias isoladas de 3 e 4 quartos mas salienta também uma preferência por apartamentos, nomeadamente de 2 quartos para o Litoral.

44% dos potenciais proprietários referiu ainda utilizaria a propriedade como casa pessoal de férias conjugando com os fins-de-semana, e aproximadamente 15% dos inquiridos mostraram-se dispostos a arrendar essa mesma propriedade e 11,5% desejar nela viver permanentemente.

A intenção de uso médio anual varia entre as 2 e 13 semanas verificando mais de 65% das respostas recolhidas, sendo que a utilização entre as 2 e 6 semanas foi enunciada por  36,5% dos inquiridos e a utilização entre as 7 e 13 semanas obteve 32% das intenções.

Conscientes da oferta futura de resorts prevista para o destino Alentejo, foi também objectivo da análise ILM perceber quais os serviços que os potenciais proprietários mais valorizam num resort, o que permitiu constatar que não existem grandes disparidades entre o litoral e o interior. Assim, segurança, manutenção e limpeza foram identificadas como sendo as três rubricas mais relevantes, apresentando taxas de resposta entre 11 e 13%.

Quando inquiridos sobre os serviços de arrendamento as respostas dividem-se em função da região, dando os potenciais proprietários do litoral pouca importância a este serviço (6%), ao contrário dos do interior que lhe atribuem uma importância de 10%. Situação inversa verifica-se ao nível dos serviços comerciais, dando os potenciais proprietários do litoral mais importância a este serviço do que os do interior (12% vs 7%).

A qualidade das praias do Litoral é o principal factor motivacional para a compra de uma segunda habitação na região. Segue-se a localização desta região, nomeadamente devido à centralidade da mesma no país. No Alentejo Interior a fuga das cidades e a procura de tranquilidade são o principal factor motivacional para a compra, seguindo-se de perto factores como a paisagem e a gastronomia local.

O Algarve foi identificado como o principal destino alternativo para a compra de uma segunda habitação em ambas as regiões, como localização alternativa os potenciais proprietários do Alentejo Litoral apresentam o Oeste e os do interior mencionam o Douro e o Norte – regiões que se caracterizam igualmente por um maior contacto com a natureza e consequente tranquilidade.

O Alentejo Mini Monitor foi desenvolvido com base na aplicação de um questionário na rua a turistas e transeuntes, nas regiões de Tróia, Soltróia, Comporta, Évora, Marina da Amieira, Alcácer do Sal e Grândola, assim como em unidades de alojamento, agências imobiliárias, postos de turismo e restaurantes locais. A recolha da informação foi efectuada entre os dias 23 de Junho e 4 de Setembro e de um total de 200 respostas recolhidas, 62% foram provenientes de potenciais proprietários.

(Download) Alentejo Mini Monitor