Study shows hoteliers have reasons to feel confident

4 01 2011

Leading Sustainable Tourism2

Occupancy rates at four and five star hotels in the Algarve have increased, according to a study by ILM Advisory, a company specialising in the sustainable development of tourism and hotel sectors in Portugal.

The data, collected from 26 four and five star hotels, showed that hotels increased both their occupancy rates and revenue per available room (RevPar).

MAIN CONCLUSIONS – 4 STARS

_In the period between Jan-Sept of 2010 the surveyed hotels had an occupancy rate slightly higher than in the previous year (58,08% vs 55,93%), although it is important to state that the data from 2010 doesn’t include the performance of the last quarter of the year.
_The Average Room Rate (ARR) registered an increase of 5,14€ in the comparative of Jan-Sept 2010 vs year 2009 (66,97€ vs 61,83€), however, and once again, the 2010 data doesn’t consider the last three months of the year.
_In the accumulated period of Jan-Sept 2010 the respondents registered an average RevPar higher than in 2009, by 6,06€. The significant growth of the RevPar in the Summer of 2010 in comparison to the accumulated Jan-Sept 2010 (32,14€) was mainly justified by a positive increase in the occupancy rate.
_The three main markets of the respondents are: Portuguese (29,9% – 38,5%), English (15,6% – 24,6%) and German (13,4% – 22,2%). While the Portuguese and English markets are more concentrated in the Centre and Eastern Algarve, the German appear more widely spread throughout the Algarve. The traditional outbound markets to the Algarve registered a decrease in demand in the comparison of 2009 vs 2010 – English (-3,3p.p), German and Irish (-1,3p.p. each). On the other hand the demand of tourists from Spain and Benelux increased (by 4 p.p. and 1p.p., respectively) justified, in part, by geographical proximity (Spain) as well as by the promotion efforts of ATA in the diversification of markets (Benelux).
_Tour Operators achieved a significant weighting in the operation of 4 star hotels, being responsible by 37% of demand. This distribution channel, as well as MI/ Corporate Groups, lost representation in the comparison of 2009 vs 2010. In the hotels where Tour Operators are responsible for at least 50% of the reservations, the Online Platforms appear as the second most relevant distribution channel with a weighting varying between 11 – 20%, showing the low performance of the direct sales of these units, which had repercussions on their sales.
_In terms of Revenue Mix the accommodation department is the main revenue centre, followed by the Food & Beverage department, representing, respectively, 58% to 68% and 25% to 34% of hotels’ revenues. The accommodation department assumes a higher representation in the hotels belonging to chains when compared with independent units.
_With regard to the operational costs it was possible to observe that the human resource costs suffered a sharp drop in the comparison of 2009 vs Jan-Sep 2010, falling from 31,6% to 26,9% of the total revenues generated. On average, per year, the human resourcing costs are equal to 5.200€ per room.
_The marketing costs vary between 50.000€ and 280.000€ per room. This big gap is justified by the existence of independent hotels and others belonging to chains.
_The energy costs registered a decrease of 0,6p.p. in Jan-Sept 2010 vs 2009. The daily cost, by occupied room, was of 6,6€.
_With regard to the Gross Operating Profit (GOP) in 2009, 40% of the respondents assumed a weighting between 31% and 40% of the total revenue. In the period of Jan-Sept 2010 the GOP was on average 10p.p. higher than in 2009, although it is important to mention that the 2010 data does not include the results of the 4º Quarter which normally registers operational losses.
_According to the forecasts of the hoteliers, the 4 star hotels in the Algarve will end 2010 with an occupancy rate of 55% and an ARR of 64€.
_For 2011, the hoteliers predict stabilization for both of these areas.
_Finally, with regard to the threats for their business, the hoteliers consider that the decrease in prices due to the increase of competition, as well as the accessibilities and the fragile economic context (European and National) will be the main constraints.

MAIN CONCLUSIONS – 5 STARS

_In the period of Jan-Sept 2010 the occupancy rate was 2,39p.p higher than in the year of 2009 (44,99% vs 42,59%), however, it is important to state that the values of 2010 don’t include the 4th quarter.
_For the same period a decrease in the ARR of 6,31€ was felt (157,28€ vs 150,98€) due to the opening of new hotels as well as by the decrease in prices registered in five of the eleven operations surveyed.
_The RevPar registered an increase of 3,22€ when comparing the accumulated of 2009 vs 2010, however the last quarter of 2010 was not considered.
_The three main markets are: Portuguese (22,9% – 31,9%), English (28,5% – 37,2%) and German (9,2% – 17,1%). The German market is habitually associated with the hotels having the higher ARR, with prices starting at 200€/night.
The national market was responsible by cushioning the reduction in demand felt in 5-star hotels. Portuguese tourists represented one third of the total demand, showing its’ supremacy in this destination.
_Regarding the distribution channels, in the comparison of 2009 vs Jan-Sept 2010, the dependence on Tour Operators was lower. The growing tendency of Last Minute reservations explains the increase in direct demand (FIT/Walk-In) by 5p.p.. An increase in demand via Corporate/ MI Groups and Online Platforms was also felt in 2010, compared with 2009.
In terms of Revenue Mix the accommodation department is the main revenue centre of 5 star hotels, followed by the Food & Beverage department. The significant reduction in the representation of golf in the Revenue Mix during the summer of 2010, was justified by the increase in demand of Sun & Beach tourists.
_Concerning the operational costs a decrease of 3p.p. was noted in the human resource cost centre, when comparing 2009 vs Jan-Sept 2010. In 2010 this cost centre assumed a weighting of 41% of the total revenues generated.
_The marketing costs assume, on average, about 6% of the total revenues, representing an investment of 1.280€/month per room occupied.
_The energy costs represented 5% of total revenue, with an average cost of 25€ per room occupied.
_On average, the maintenance costs per occupied room in the 5-star hotels are approximately 28,5€. This high value can be defended due to the measures required to maintain the quality of the product and service.
_For half of those surveyed, the GOP represented in 2009 between 21% and 30% of revenue. Comparing the performance of 2009 with Jan-Sept 2010 it appears that for 40% of the hoteliers their GOP increased, while for other 40% it decreased. It is important to remember that the last quarter of 2010 is not included, which is when losses are normally registered.
_The 5-star hoteliers expect to conclude the 2010 year with an occupancy rate of 53% and an ARR of 170€.
_In 2011 the hoteliers predict maintenance of the ARR and a slight decrease in the occupancy rates.
_Finally, with regard to the threats for their business, the hoteliers consider that accessibilities and the fragile European and National economic context will be their main concerns for 2011.





Hotelaria 4 e 5 estrelas Algarve confiante face a 2011

2 01 2011

Leading Sustainable Tourism2

De acordo com a análise desenvolvida pela ILM Advisory, os hotéis de 4 e 5 estrelas do Algarve verificaram até ao final da época alta um aumento nas Taxas de Ocupação e RevPar.

Os dados recolhidos pela ILM junto de 26 hotéis 4 e 5 Estrelas, localizados na região do Algarve, permitiram não só traçar a sua performance, ao longo de 2010 e com especial incidência nos meses de Verão (Julho a Setembro) como também comparar a performance do ano de 2009 com a de 2010, e compreender quais as expectativas dos directores hoteleiros quanto à sua performance anual para 2010 e 2011.

Incidindo sobre indicadores de performance como o preço médio por quarto vendido, a taxa de ocupação e o revpar (lucro por quarto disponível), apresentam-se de seguida as principais conclusões para a oferta hoteleira nas categorias 4 e 5 estrelas.

CONCLUSÕES OFERTA HOTELEIRA DE 5 ESTRELAS
_Verifica-se que no período de Jan-Set 2010 a taxa de ocupação foi 2,39p.p. superior à de 2009 (44,99% vs 42,59%), no entanto os valores de 2010 não contemplam todavia o 4º trimestre do ano.
_No comparativo de 2009 vs Jan-Set 2010 assistiu-se a uma quebra no PMQV igual a 6,31€ (157,28€ vs 150,98€), motivada pela entrada de novos estabelecimentos hoteleiros no mercado e a descida de preços registada em cinco das onze unidades inquiridas.
_O Revpar registou um incremento no comparativo de 2009 vs Jan-Set 2010 igual a 3,22€, passando de 55,14€ para 58,36€, devendo-se salientar que no ano de 2010 falta considerar o último trimestre do ano.
_No que concerne às nacionalidades, os mercados mais relevantes são: Português (22,9% – 31,9%), Inglês (28,5% – 37,2%) e Alemão (9,2% e 17,1%). Alemães tendem a hospedar-se em unidades de topo, ou seja, naquelas que apresentam o maior PMQV com valores a partir dos 200€/noite. O mercado Nacional foi o principal responsável por atenuar as quebras na procura dos hotéis 5 estrelas. Este mercado representa aproximadamente um terço da procura dos hotéis inquiridos, evidenciando a sua predominância no destino.
_No que se refere aos canais de distribuição no comparativo 2009 vs Jan-Set 2010, verificou-se uma diminuição da dependência da Tour Operação. A crescente tendência do Last Minute poderá justificar o aumento em 5p.p. da procura directa (FIT/Walk-In), denotando-se ainda um crescimento da procura via Grupos MI/ Corporate. As Plataformas Online observaram igualmente um incremento no comparativo 2009 Vs. Jan-Set 2010.
_Em termos de Mix de Receitas, verifica-se que o alojamento é o maior responsável pela facturação total dos hotéis de 5 estrelas, seguido pelo departamento de Comidas e Bebidas. De referir ainda a quebra significativa do departamento golfe para o mix de receitas no período do verão 2010, facto que se justifica pelo aumento da procura de clientes motivados pelo produto sol & mar.
_No que concerne aos custos operacionais verifica-se que os custos com pessoal registou uma quebra de 3 p.p. no comparativo 2009 Vs Jan-Set 2010 absorvendo esta rubrica 41% das receitas geradas.
_O total de custos de Marketing foi equivalente a 6% das receitas geradas, tendo-se investido 1.280 €/mês por quarto ocupado.
_Tendo os custos de energia registado uma representatividade de 5% das receitas geradas, tendo-se consumido 25 € em energia por quarto ocupado.
_Quanto aos custos com Manutenção, estes apresentaram um custo médio de 28,5€ por quarto ocupado no período de Jan-Set 2010, devido às acções necessárias para manter o nível de produto e serviço 5 estrelas.
_No que concerne aos lucros operacionais (GOP), observou-se que para metade dos inquiridos o lucro operacional gerado em 2009 representou entre 21% e 30% das receitas. Comparando a performance de 2009 com Jan-Set de 2010 verifica-se que para 40% dos inquiridos a representatividade do lucro operacional aumentou e outros 40% diminuiu, devendo-se ressalvar a sensibilidade desta situação, uma vez que os valores de 2010 ainda não contabilizam o 4º trimestre, o qual regista normalmente prejuízos.
_Em termos de previsão de fecho de 2010 em rubricas como ocupação e preço médio, os hoteleiros de produtos 5 estrelas consideram que 2010 observará uma ocupação e preço médio de 53% e 170 € respectivamente.
_Relativamente às previsões para 2011, nas rubricas em questão prevê-se a manutenção dos índices de preço médio, porém com um ligeira quebra nas taxas de ocupação.
_Finalmente e relativamente às ameaças para o negócio, os hoteleiros consideram factores como o posicionamento de preço, as acessibilidades e o frágil contexto económico Europeu e Nacional como principais condicionantes à performance de 2011.

CONCLUSÕES OFERTA HOTELEIRA DE 4 ESTRELAS
_No acumulado do presente ano (2010) os hotéis inquiridos apresentam uma taxa de ocupação ligeiramente superior à do ano transacto (58,08% vs 55,93%), porém os dados de 2010 não contemplam todavia a performance do último trimestre do ano.
_O PMQV no comparativo Jan-Set de 2010 vs ano 2009, observou um incremento de 5,14€ cifrando-se nos 66,97€, no entanto os valores de 2010 não contemplam todavia o último trimestre do ano.
_No RevPar denota-se que no acumulado de Jan-Set 2010 os hotéis inquiridos obtiveram uma performance média superior à de 2009 (+6,06€), De sublinhar que o crescimento significativo do Revpar no Verão de 2010, face ao acumulado de Jan-Set de 2010 (32,14€), ficou-se principalmente a dever a uma variação mais acentuada da taxa de ocupação.
_Relativamente às nacionalidades verifica-se que os três mercados mais relevantes são: Português (29,9% – 38,5%), Inglês (15,6% – 24,6%) e Alemão (13,4% – 22,2%). Denota-se que Portugueses e Ingleses concentram-se nas regiões do Centro e Sotavento Algarvio, enquanto que os Alemães dispersam-se mais por todo o território Algarvio. Os mercados emissores tradicionais observaram quebras na procura – Ingleses menos 3,3.p.p., Alemães e Irlandeses menos 1,3p.p. cada, no comparativo de 2009 vs 2010 – enquanto que mercados como Espanha e Benelux observaram crescimentos (4 p.p. e 1 p.p., respectivamente), justificado, em parte, pela proximidade geográfica (Espanha) bem como pelo esforço promocional de diversificação de mercados realizado pela ATA (Benelux).
_A Tour Operação assume um peso significativo na operação dos hotéis 4 estrelas, sendo responsável por cerca de 37% da procura, verificando-se no entanto perda de representatividade deste canal, a par dos Grupos MI/ Corporate. Nas unidades em que os Tour Operadores são responsáveis por gerar mais de 50% das reservas, as Plataformas Online constituem o segundo canal de distribuição mais relevante com um peso de 11 a 20%, evidenciando a baixa performance de vendas directas, repercutindo-se nos resultados.
_Em termos de Mix de receitas verifica-se que o alojamento é o principal motor de facturação, seguido pelo departamento de comidas e bebidas, representando um intervalo de contribuição de 58% a 68% e 25% a 34% respectivamente; O departamento de alojamentos apresenta maior representatividade nas unidades pertencentes a cadeias hoteleiras face a hotéis independentes.
_No que concerne aos custos operacionais verifica-se que os custos com pessoal registaram uma quebra acentuada (4,7p.p.) no comparativo 2009 Vs Jan-Set 2010 diminuindo de 31,6% para 26,9%, das receitas geradas. Em média, por ano, os gastos com pessoal correspondem a 5.200€ por quarto.
_Os custos de Marketing registaram em média uma representatividade de 6% das receitas geradas, tendo-se investido 1.280 €/mês por quarto ocupado.
_Os custos de energia observaram uma diminuição de 0.6 p.p. no comparativo 2009, face ao período de Jan-Set 2010 tendo-se consumido diariamente 6.6 € em energia por quarto ocupado;
_No que concerne aos lucros operacionais verifica-se que 2009 assumiu um peso, para 40% dos inquiridos, de 31% a 40% do valor de receitas. No entanto o período Jan-Set 2010 o lucro operacional (GOP) foi em média 10p.p superior ao período de 2009, todavia referidos valores não contabilizam ainda os resultados do 4º Trimestre que observa habitualmente prejuízos operacionais.
_Em termos de previsão de fecho de 2010 em rubricas como ocupação e preço médio, os hoteleiros de produtos 4 estrelas consideram que 2010 observará uma ocupação e preço médio de 55% e 64 € respectivamente.
_Relativamente às previsões para 2011, estima-se uma estabilização em ambas as rubricas mencionadas.
_Finalmente e relativamente às ameaças para o negócio, os hoteleiros consideram factores como a redução de preços face ao aumento da concorrência, as acessibilidades e o frágil contexto económico Europeu e Nacional como principais condicionantes à performance de 2011.

A Research Note Algarve 2010 foi desenvolvida no âmbito das iniciativas de Market Intelligence da ILM Advisory, tendo como objectivo traçar a performance dos hotéis 4 e 5 estrelas, localizados na região do Algarve, ao longo do presente ano e com especial incidência nos meses de Verão (Julho a Setembro). Pretende-se ainda traçar e comparar a performance do ano de 2009 com a de 2010, e compreender quais as expectativas dos directores hoteleiros quanto à sua performance anual para 2010 e 2011.

Para a sua realização, elaborou-se um inquérito online a 26 hóteis da região, solicitando-se posteriormente a participação dos hoteleiros da região. A informação foi recolhida entre o dia 15 de Outubro e 15 de Novembro.

A iniciativa teve o propósito de contribuir para o enriquecimento do conhecimento de mercado, disponibilizando informação actualizada aos hoteleiros da região de modo a auxiliar as estratégias comerciais de abordagem de mercado e processos de tomada de decisão.

A Research Note Algarve 2010 foi dividida em duas grandes categorias, nomeadamente hotéis de 4 e 5 estrelas, elaborando-se uma análise independente para cada uma das tipologias mencionadas.
Relativamente às áreas de análise optou-se por incidir em indicadores exemplificativos dos níveis de performance das operações, estabelecendo deste modo um padrão demonstrativo da performance de mercado para as tipologias referidas. De salientar ainda que balizou-se posteriormente a amostra em dois grupos opostos – hotéis com performance acima e abaixo da média de mercado. Cada grupo é composto por três unidades hoteleiras, sendo os dados apresentados referentes à média observada no respectivo grupo. De sublinhar que a referida divisão foi efectuada com base no Revpar alcançado no ano de 2009.

Download – Algarve Hotel Market Performance – ILM Advisory Research Note 5 estrelas
Download – Algarve Hotel Market Performance – ILM Advisory Research Note 4 estrelas





Apresentado o Algarve Meeting Industry Market Survey 2010

11 10 2010

Pelo segundo ano consecutivo a ILM Advisory e a Associação de Turismo do Algarve desenvolvem em parceria uma análise à performance do produto estratégico Turismo de Negócio, denominada Algarve Meeting Industry Market Survey 2010.

A sessão de apresentação do estudo contou com a presença de Nuno Aires, Presidente da Associação de Turismo do Algarve, bem como outras personalidades do Turismo nacional, ficando a apresentação dos resultados do a cargo de Andrew Coutts e Gonçalo Garcia da ILM Advisory, entidade parceira no desenvolvimento desta iniciativa.

Para Nuno Aires, as conclusões do estudo a apresentar vão permitir “compreender melhor as alterações sofridas no âmbito do produto turístico estratégico MI, e o seu desempenho a nível regional”. Nuno Aires ressalta ainda que “a colaboração e apport das diversas entidades e especialistas, que forneceram importante informação, consubstanciou a pesquisa e análise de mercado efectuada pela ILM, que se traduz numa importante ferramenta de consulta e trabalho para as empresas do sector e para o Turismo do Algarve, face aos resultados e indicadores apresentados, que são em boa medida aquilo que seria expectável face à concorrência e à retracção no investimento.”

Num momento em que o turismo sofre profundas alterações ao nível da oferta, da procura e dos canais de distribuição, as implicações são óbvias em matéria do circuito de comercialização. A actual conjuntura económica, obriga a que sejamos cada vez mais empreendedores, criativos e inovadores, para fazer face à nova procura de mercado, competitivo por natureza. Segundo o Presidente da Associação de Turismo do Algarve “torna-se imperioso que tenhamos a noção exacta de onde nos situamos, para que possamos definir a estratégia de abordagem a um segmento de mercado tão importante como seja o MI”.

Sendo o Meeting Industry (MI), tendencialmente, um dos produtos do PENT (Plano Estratégico Nacional do Turismo), que mais contribui para o esbatimento da sazonalidade, apresentando um forte potencial de crescimento, quando confrontados com uma quebra, face a anos anteriores, fruto da desaceleração económica que obrigou as empresas a reduzir drasticamente os custos em incentivos, acções de marketing empresarial, e outras actividades corporativas organizadas em destinos turísticos como o Algarve, é obrigatório avaliar a situação, para agir assertivamente.

O estudo a apresentar vem dar continuidade ao trabalho iniciado no ano transacto com a realização da primeira monitorização do segmento Meeting Industry no Algarve.

Como principais conclusões, salienta-se o surgimento moderado de novas instalações para a exploração do segmento Meeting Industry com localização nos concelhos identificados pelos DMC’s nacionais – aquando da realização do Algarve Meeting Industry Market Survey 2009 – como regiões com elevado potencial para a exploração do segmento, e a inexistência de uma mudança significativa no perfil do consumidor assim como nas motivações e critérios de decisão pelo destino Algarve, face à análise efectuada anteriormente.

A indústria farmacêutica manteve a sua predominância, em termos de sector de actividade que mais recorre ao consumo de produtos Meeting Industry, seguido da “Banca e Seguros”.

No comparativo anual assistiu-se a uma redistribuição da dimensão dos grupos, tendo os grupos de maior dimensão dado lugar a grupos de dimensões mais reduzidas, observando-se de forma transversal o aumento no número de grupos de menores dimensões, seguindo uma vez mais a tendência mundial instalada para grupos de menores dimensões.

O estudo analisa ainda variáveis como a nacionalidade, a distribuição, sazonalidade, motivações, duração dos eventos, preços médios praticados, % do segmento MI no volume total de negócios e concorrência.
Algarve Meeting Industry Market Survey 2010





ILM avança com o desenvolvimento da 2ª edição do Algarve Hotel Research Note

24 09 2010

Leading Sustainable Tourism2

No seguimento do sucesso da edição de 2009 da “Algarve Research Note – Hotéis 5 estrelas”, a ILM Advisory, pelo 2º ano consecutivo, toma a iniciativa de analisar de forma independente os “key performance indicators (KPI’s)” do sector hoteleiro 4* e 5* do Algarve, daquele que foi considerado por muitos um dos verões mais ameaçadores à actividade turística.

A edição “Algarve Hotel Performance 2010 – ILM Advisory Research Note” deverá não só traçar a performance dos hotéis 4 e 5 estrelas, bem como estabelecer um comparativo com igual período de 2009, e compreender quais as expectativas dos directores hoteleiros para o último quadrimestre do ano e de 2010 em geral.

Como “pontapé de saída” à iniciativa, a ILM reuniu Directores Gerais dos Hóteis e outras figuras do sector turístico e hoteleiro Algarvio, na passada terça-feira, num evento que teve lugar na Quinta do Barranco Longo, Algoz.

Além do já habitual networking, este encontro fomentou o debate sobre a importância que o tipo de informação que a ILM propõe desenvolver tem para o sector.





Fractionals, uma solução ajustada à nova realidade do mercado

2 09 2010

ggarcia@ilm-ilmgroup.com

Gonçalo Garcia - Senior Analyst ILM Advisory

Os fractionals apresentam-se como uma forma de propriedade fraccionada, ainda que tenham associados todos os direitos e deveres inerentes à propriedade plena. Um tipo de propriedade que em vez de ser detida a 100% por um proprietário, tendo o usufruto livre do imóvel em qualquer altura do ano, o fractional permite ao seu proprietário possuir uma percentagem da totalidade da propriedade, usufruindo da utilização da sua propriedade num período designado.

Deste modo o fractional apresenta-se como uma alternativa de investimento em propriedades Premium (normalmente localizado em resorts exclusivos ou cidades) para uma franja de segmentos de mercado que não possuem a capacidade económica para uma aquisição plena ou que, possuindo a capacidade económica, não possui a disponibilidade de tempo para usufruto em qualquer período do ano.

Este corresponde de resto ao perfil do potencial comprador de fractionals identificado por um estudo internacional efectuado no final do ano passado. Salienta-se no referido estudo que para o mercado Europeu o potencial comprador de fractionals é um indivíduo astuto com um património pessoal bastante elevado. São normalmente indivíduos que experienciaram a propriedade plena quer em imóveis de luxo, yatchs, carros de luxo, ou jactos particulares, compreendendo os elevados custos de capital que aquele tipo de propriedade lhes acarretava.

No que concerne às localizações denota-se uma preferência por imóveis enquadrados em locais pitorescos e de elevada beleza natural. A proximidade a locais que proporcionem actividades, como praias, golfe, trilhos de natureza, esqui e outros apresentam-se igualmente como factores diferenciadores e decisivos na escolha do potencial comprador fractionals.

A relação dos fractionals com o Hospitality sector, nomeadamente com algumas das mais visíveis marcas hoteleiras (Fairmont Resorts, Raffles, Ritz-Carlton, Banyan Tree, Conrad Hilton, Four Seasons), e a possibilidade de enquadrar este produto em programas de trocas de direitos de utilização (Exchange) geridos pelas marcas hoteleiras ou outras associações, confere mobilidade ao proprietário de fractional, sendo claramente um dos factores decisivos na escolha do potencial comprador.

Os fractionals são ainda um produto recente no contexto europeu. Muito promotores estão a optar por este tipo de produto pela sua flexibilidade, e pela possibilidade de praticar valores de vendas num patamar inferior ao da propriedade plena. Contudo o crescimento das vendas estará sempre relacionado com a retoma económica e o aumento da apetência para a aquisição de produtos imobiliários, assim como pela disponibilização de mecanismos de financiamento do produto (este é ainda uma das principais barreiras).

Porém deve-se salientar que neste sentido já se encontram algumas soluções no mercado, de destacar no Reino Unido soluções de financiamento para fractionals até um máximo de 50.000 € sem recurso a garantias bancárias.

Assim, e com desafios e obstáculos por ultrapassar nomeadamente ao nível legal e de acesso a crédito, os fractionals posicionam-se como um produto bastante apelativo para um segmento de mercado que apesar da conturbada crise económica, não prescinde do nível e estilo de vida habitual, sendo esta uma solução ajustada à nova realidade de mercado, e uma clara oportunidade para promotores e clientes finais.





O destino MADEIRA e a necessidade da adopção de políticas de reposicionamento turístico

3 08 2010

Maria João Silva

Desde o final do mês de Junho que o destino turístico da Madeira tem sido referenciado nas notícias devido à venda iminente da unidade hoteleira Choupana Hills, a uma cadeia hoteleira nacional.

Os principais motivos apontados para tal prendem-se com a inadequada promoção do destino para produtos de nicho, o facto do imóvel em questão não pertencer a uma cadeia de gestão não beneficiando como tal de uma rede de distribuição e marketing, e à dificuldade do destino em ultrapassar a imagem de devastação deixada pelas chuvas torrenciais que se fizeram sentir na região no mês de Fevereiro do corrente ano.

De acordo com um levantamento de mercado efectuado pela ILM no início do mês de Julho, junto de vários especialistas do sector turístico e imobiliário da Madeira, o destino em questão debate-se actualmente com alguns problemas derivados da actual instabilidade económica, os quais tem contribuído para comprometer a visibilidade e competitividade do destino em causa, e que poderá afectar a actividade futura do sector do turismo, caso não se adoptem medidas de acção.

O destino Madeira encontra-se na fase de Maturidade do designado ciclo de vida do produto, sendo essencial adoptarem-se novas estratégias de reposicionamento do destino, para que a Madeira não entre na fase subsequente de Declínio. Este reposicionamento do destino deverá passar, entre outros aspectos, pela captação de novos segmentos de mercado (famílias, casais jovens, meeting industry,…) e de diferentes nacionalidades, de forma a atenuar a forte dependência de um limitado número de mercados – Inglês, Alemão e Português.

Um outro handicap do destino em causa prende-se com a sua forte dependência da Tour Operação, o que associado à localização insular do destino, limita desde logo as ofertas turísticas disponibilizadas pelos tour operadores. É certo que a entrada da companhia aérea low cost Easyjet veio atenuar a forte dependência do destino em Operadores Turísticos, e permitir uma maior visibilidade do mesmo, assim como flexibilidade para o cliente Free Independent Traveler, no entanto a realidade é que o sector turístico da região está ainda muito dependente da actividade e das ofertas efectuadas pelos Operadores Turísticos.

A instabilidade económica e a consequente quebra na procura turística registada na passagem de 2008 para 2009, menos 690 mil dormidas, conduziram os estabelecimentos hoteleiros locais a competirem de uma forma mais agressiva entre si, nomeadamente os estabelecimentos de 5 estrelas, à procura de garantir uma quota de mercado que justificasse a operação dos seus imóveis e a geração de um volume de negócios que lhes permitisse cumprir as responsabilidades assumidas por um investimento substancial, competição essa que passou principalmente por uma redução nos preços praticados. Esta conjuntura conduziu a uma canibalização do mercado, sendo que actualmente os hotéis 5 estrelas praticam preços de 4 estrelas, os quais começam igualmente a praticar preços de 3 estrelas, o que tem necessariamente implicações na imagem e percepção do destino, situação esta que atingiu não só os hotéis independentes, bem como os inseridos em cadeias hoteleiras.

No que toca à promoção do destino Madeira a consulta de mercado desenvolvida pela ILM permite concluir que esta foca-se maioritariamente nos segmentos e produtos tradicionais do destino (Natureza e Sol & Mar) e que é necessário diversificar a promoção para nichos de mercado específicos, os quais estão dispostos a pagar mais por uma experiência única e diferenciadora, algo que se verifica não só na unidade hoteleira actualmente à venda, bem como em tantas outras pequenas unidades de charme localizadas na ilha da Madeira.

Constata-se, desta forma, que o destino Madeira depara-se actualmente com uma valiosa oportunidade de reposicionamento e redefinição de estratégias, públicas e privadas, de combate à actual situação de diminuição do nível da procura, sendo o momento presente determinante para o sucesso futuro do destino.





Ano turístico 2009 com balanço negativo

4 03 2010

A análise da ILM Advisory aos principais indicadores de performance do sector permite concluir que o ano de 2009 foi um ano complicado para o mercado turístico nacional, com fortes impactes ao nível da aviação e da hotelaria, destacando-se no entanto a boa performance verificada ao nível da rubrica dos cruzeiros, ao nível do número de visitantes nos museus nacionais, assim como na venda dos tradicionais pastéis de Belém.

O balanço do ano turístico vivenciado em Portugal apresentado cobriu importantes rubricas do sector, tais como – número de passageiros nos aeroportos e portos nacionais, dormidas efectuadas em estabelecimentos hoteleiros, número de visitantes em atracções turísticas nacionais, entre outras.

A conjuntura de crise económica teve grandes consequências no sector turístico nacional mas foi igualmente sentida na maioria dos destinos turísticos internacionais, com repercussões não só em distintas actividades económicas bem como nos hábitos de lazer dos turistas.

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