Decisões Estratégicas – Emoção Vs. Razão?

19 11 2009

Gonçalo Garcia

Durante os últimos meses temos vindo a assistir a uma evolução interessante do sector turístico nacional. Um pouco à semelhança das premonições faraónicas, onde ciclos de boas colheitas com duração de 7 anos, caracterizados por “vacas gordas”, eram precedidos por ciclos de secas extremas de igual período caracterizados por “vacas magras”, também o turismo nacional tem observado comportamentos idênticos.

Apesar da analogia não ser a mais apropriada, em termos de duração dos ciclos, é totalmente adequada no que concerne ao principio da informação. Já naquele tempo, os faraós tinham a capacidade de repensar a forma como distribuíam o resultado das colheitas dos ciclos positivos, preparando o reino para ciclos negativos.

A grande diferença entre aquela era e os dias de hoje, é o facto de já não se recorrer (pelo menos com tanta frequência) a feiticeiros ou intérpretes de sonhos para se decidir que acções tomar no futuro, suportando-se em contrapartida na informação recolhida junto do mercado.

Foi com base neste princípio enquadrado pela responsabilidade assumida em participar no desenvolvimento sustentável do turismo, apoiado igualmente pelo reconhecimento que temos vindo a registar por parte dos empreendedores de projectos turísticos em Portugal para a necessidade de re-pensar e re-adaptar os seus projectos de modo a irem ao encontro das expectativas do turista do Século XXI, que instituímos um conjunto de medidas capazes de “radiografar” e caracterizar o mercado turístico nacional.

As iniciativas estendem-se desde a aferição dos índices de confiança ao nível do turismo residencial, passando pela caracterização do perfil de potenciais compradores de imobiliário turístico, à monitorização de indicadores chave da performance turística, como é o caso de ocupações, preços médios, movimentos de aeroporto e outros. Neste âmbito, e rompendo com a demagogia já existente no capítulo das análises de mercado, temos vindo a observar com regularidade indicadores que de forma indirecta demonstram a “saúde” do turismo nacional, como é o caso das visitas a monumentos ou até mesmo o volume transaccionado de doçaria típica da cidade de Lisboa.

É legitimo questionarmos a utilidade da informação produzida. Sabendo que na grande maioria dos projectos turísticos nacionais, existe uma elevada ligação emocional dos empreendedores ao seu projecto, não é menos verdade que em última instância é sempre o mercado a ditar a adequabilidade desse mesmo projecto, conferindo-lhe no fim um “selo” de sucesso ou insucesso. E é precisamente devido a este factor, que a informação de mercado assume um papel preponderante em qualquer decisão estratégica.

Independentemente da fase em que o projecto turístico se encontre, seja em concepção, em construção ou em exploração, agravado pela volatilidade recente do mercado turístico, e pela quase obrigação de repensar a estratégia a seguir, que a informação de mercado surge como um suporte racional na definição do “caminho” a seguir.

Como exemplo, destaca-se a iniciativa recente da caracterização do perfil do potencial comprador de imobiliário turístico no Alentejo. Sendo esta uma região com reconhecido elevado potencial, e possuindo actualmente alguns projectos com componente de turismo residencial desenvolvidos à semelhança de produtos baseados em mercados distintos como o Algarve, as conclusões obtidas indiciam que o perfil dos potenciais compradores não se encontra perfeitamente alinhado com a oferta de produto existente e disponível.

Esta razão estabelece, a par com o abrandamento económico, um justificativo para a dificuldade na colocação dos produtos no mercado. Por outro lado, determina claramente quais os produtos de turismo residencial mais apropriados às características do mercado actual, estabelecendo linhas de orientação para todos os projectos que se encontram em fase de concepção, ou em condição de revisão. Esta é uma situação evidente, onde a mais-valia da “razão” justificada pela informação de mercado, se sobrepõe à emoção de constituir um produto turístico assente em “feelings”.

Por outro lado, iniciativas com o intuito de monitorar a performance da operação hoteleira em regiões estratégicas do país, como é o caso do Algarve, são igualmente úteis no que concerne à partilha de uma visão correcta, ponderada e isenta de histerismos da real condição do mercado, possibilitando deste modo o estabelecimento de uma linha de orientação sobre a qual os estabelecimentos hoteleiros poderão aferir o seu posicionamento face ao mercado. Num destino maturado como o Algarve propicio à transacção de activos imobiliários, é fundamental possuir conhecimento preciso de mercado de modo a potenciar apropriadamente a concretização deste tipo de oportunidades de negócio.

Assim, entende-se que possuir a capacidade de observar o mercado, interpretá-lo e compreender as mensagens que este nos transmite é fundamental para qualquer tomada de decisão consciente. Certo é que, seja qual for o negócio, existe sempre um certo nível de risco e incompreensão, podendo e devendo porém, ser colmatado com informação fidedigna e estratégica sobre os principais aspectos do mesmo, nomeadamente tipo de produto a oferecer e modelo de negócio a seguir.

É neste sentido que o acompanhamento regular dos principais vectores do sector turístico nacional, nos diferentes destinos e produtos que constituem o Produto Portugal, se assume como determinante na evolução turística, providenciando informação / orientações actualizadas sobre como agir face às condições de mercado.

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Imobiliário Turístico recupera confiança

18 11 2009

 

10-10-10 no TVI 24

Turquia lidera concorrência ao Imobiliário Turístico Nacional

 

10-10-10 na TVI

O imobiliário turístico nacional tem na Turquia o seu principal concorrente, de acordo com análise realizada pela ILM Advisory, empresa especializada em assessoria hotelaria, turismo e imobiliário turistico. Nos primeiros cinco lugares do ranking de concorrentes de Portugal no sector referido, destacam-se ainda por ordem decrescente a Espanha, Grécia, Chipre e Itália.

A análise denominada de 10-10-10 consiste num barómetro trimestral que avalia a confiança no mercado imobiliário turístico nacional, monitorizando a performance e as tendências do sector. Para o efeito 10 perguntas são formuladas a 10 dos principais promotores/investidores a operar em Portugal e a 8 dos agentes imobiliários nacionais líderes do mercado.

A mesma análise conclui que 50 % das empresas depositaram no segundo trimestre de 2009 uma confiança média no mercado e 11 % média alta, resultados que comprovam uma clara melhoria da confiança na recuperação do imobiliário turístico nacional. O 10-10-10 analisa também as motivações na decisão de compra de imobiliário turístico, registando que a confiança no mercado, preço do produto e variações cambiais ocuparam respectivamente as três primeiras posições deste ranking.

Quanto ao produto imobiliário mais transaccionado o 10-10-10 salienta que os apartamentos e as moradias são as propriedades com maior peso na actividade de agentes e promotores, variando o preço médio do m2 entre 2.800 e os 3.269 euros para os agentes e entre os 3.110 e os 3.296 euros para os promotores nas diversas propriedades. Os promotores mostram-se confiantes na estabilização ou mesmo aumento dos preços para o 2º trimestre de 2009.

No primeiro trimestre de 2009 a procura de tipologias T4 e superiores foi baixa, recolhendo os T2 a maior percentagem de clientes com 36,4% dos apartamentos vendidos. De acordo com os participantes no 10-10-10 a venda de apartamentos deverá manter-se (67%) ou aumentar (27%). No caso das moradias os promotores e mediadores acreditam que a procura vai manter-se (82%).

Em relação às vendas globais do imobiliário turístico nacional, o 10-10-10 regista que a confiança para o 3º trimestre de 2009 é média, atingindo 56 % dos inquiridos. Entre as medidas de marketing a immeplentar enunciadas, salienta-se a abertura para os mercados angolano e alemão, promoção de pacotes integrados, presença em feiras imobiliárias, web marketing, cross selling, networking, relações com a imprensa, entre outras.

Entre as empresas que contribuem actualmente para o 10-10-10 incluem-se as seguintes:

Promotores:

  • Norte Golfe Promoções Turísticas e Imobiliárias, S.A. – Porto
  • Bom Sucesso – Óbidos Empreendimentos Turísticos, S.A. – Óbidos
  • ORIZON CAMPOREAL S.A. – Óbidos
  • MSF – TUR.IM, SGPS, S.A. – Lisboa
  • Newlyn Portugal -Algarve
  • Pestana Imobiliária – Algarve
  • Vale do Lobo, Resort Turístico de Luxo, S. A. – Algarve
  • Grupo Oceânico – Oeste e Algarve
  • Aquapura – Porto e Norte
  • Grupo Duarte – Algarve

Agentes Imobiliários:

  • Abacus Savills – Lisboa
  • Atlantic Estates – Algarve, Lisboa e Costa de Prata;
  • Garvetur – Sociedade de Mediação Imobiliária S.A. – Algarve
  • IRG International Reality Group – Lisboa, Algarve e Madeira
  • Sadlers Mediação Imobiliária- Knight Frank-Algarve
  • Winkworth – Algarve e Oeste
  • Consultan -Alentejo Litoral
  • Engel and Volkers – Oeste

(Download) Resultados 10-10-10 2º Trimestre





Meetings Industry nacional está mais competitiva

18 11 2009

Embora ainda a dar os primeiros passos enquanto segmento estruturado, é justo afirmar-se que a Meetings Industry nacional – vulgo MI – parece estar no bom caminho. De uma forma geral, todas as regiões portuguesas e respectivos Convention Bureau e ARPT’s, as entidades públicas e privadas e os diversos players deste segmento, encaram a MI como um motor de desenvolvimento das economias regionais, e ao mesmo tempo um alvo de negócio rentável.

Tudo isto é assumido porque a MI é efectivamente um “fruto apetecido”, um produto altamente estratégico, seja para combater a sazonalidade de alguns destinos nacionais, seja para aumentar a notoriedade destes.

O nosso País tem, aliás, dado provas que não está nada mal neste segmento, e apresenta-se como mais competitivo em relação aos concorrentes. No ranking mundial da ICCA (International Congress & Congress and Convention Association) relativo a 2008, por exemplo, Portugal mantém o 15º lugar (o mesmo que em 2007), com um total de 145 eventos internacionais organizados. Os 145 eventos que tiveram lugar no nosso País no ano passado distribuíram‐se da seguinte forma pelo território nacional: 83 em Lisboa, 38 no Porto, 9 no Estoril, 8 no Funchal e 7 em Coimbra. A cidade de Lisboa (sendo a que representa a maioria da procura existente e a que tem maior visibilidade internacional), desceu quatro posições, ocupando actualmente o 10ª lugar ao ter organizado 83 eventos, segundo a ICCA. Note-se que o Porto neste mesmo ranking subiu da 56ª para a 39ª posição.

No relatório “Algarve Meeting Industry Market Survey”, a consultora ILM começa por fazer uma contextualização da MI em Portugal e cita um outro estudo que concluiu que o crescimento deste sector a nível nacional tem igualmente vindo a registar taxas de crescimento superiores às verificadas a nível mundial (8,4% contra 3,3%). Em 2006, a Organização Mundial do Turismo previu que num período de 10 anos, ou seja que em 2016, o volume de negócios gerado pelo segmento MI em Portugal poderia atingir um valor igual a 3.7 mil milhões de euros. Um estudo levado a cabo pela EIBTM e a The Right Solution Limited (”The Mood of the Market European Meetings Industry”), colocou Portugal na nona posição dos destinos mais utilizados para a organização de eventos durante o ano de 2008. A nível internacional, Portugal é também visto como um destino para viagens de incentivo, e não tanto como um destino para viagens corporate. Em abono da verdade, a Meetings Industry de Portugal está cada vez mais competitiva e é cada vez mais “o fruto apetecido”, não só ao nível nacional mas também internacional.

(Download) Algarve Meeting Industry Survey