Turismo Residencial – EXAME Entrevista Andrew Coutts

21 07 2010

Andrew Coutts

EXAMEQue regiões do país reúnem o maior nome de projectos e os empreendimentos de maior envergadura?

Andrew Coutts – O desenvolvimento do turismo residencial está historicamente, desde a década de 60, mais concentrado no Algarve e como tal é aqui que está concentrada a maior fatia de projectos resort e a maior fatia de investimento actual. Além do Algarve podemos considerar existirem na oferta actual de resorts mais 3 pólos, sendo estes o Oeste, que foi ancorado pelo Marriott Praia Del Rey em meados dos anos 90, o Alentejo litoral, ancorado por Troia e o Alqueva. Nestes o Oeste destaca-se pelo seu estado de desenvolvimento mais avançado, com grande parte dos projectos ou em operação ou em fase de desenvolvimento avançado. Podemos considerar o Alqueva quase como sinónimo do grande projecto Parque Alqueva que ao que sabemos está a avançar a bom ritmo com o investimento nas componentes hoteleira e golfe. Mas além deste sabemos que outros projectos estruturantes estão a avançar no Alqueva, entre os quais a Herdade do Mercador da L’And. O Alentejo Litoral foi por certo o destino de turismo residencial nacional mais penalizado de todos, pelo impasse de quase duas décadas a que se viu sujeito. A luz verde é uma realidade muito recente que a Sonae, a Amorim, a família Espírito Santo e o Grupo Queiróz Pereira agarraram com toda a força e cujos resultados estão à vista de todos, através das unidades de imobiliário já construídas, dos hóteis em operação, dos contratos de gestão já assinados entre a Herdade da Comporta e a Amãn, a candidatura à  Ryder Cup, etc.

EXAME – Face aos investimentos que estavam previstos, em que fase se encontram esses mesmos projectos?

Andrew Coutts – Não seria correcto avançar com um número relativo ao investimento que está a avançar e ao que aparentemente está suspenso ou mesmo cancelado, porque neste momento é impossível saber de todos os projectos resort anunciados quais é que estão realmente a avançar, de que forma, a que ritmo e em que fase. Sabemos que no Algarve, projectos como o Resort da Quinta da Praia ou Hilton Alvor, da HN, o Eden Resort, do Grupo Duarte, a Quinta do Freixo, da UIP, o Monte Rey, da Aliber ou o Longevity, avançaram ou estão a avançar. E que no Alentejo Litoral o mesmo acontece com projectos como o Troia Resort, a Herdade da Comporta ou o Costaterra, ainda que a ritmos diferentes e em diferentes fases de desenvolvimento. Mas não nos podemos esquecer que esta crise teve origem num housing crash global, e que estamos a falar de um sector altamente dependente de investimento, que foi fruto de uma especulação desmesurada e altamente dependente de mercados como a Inglaterra, a Irlanda e a Alemanha, onde a crise provocou sérios danos.

EXAME – Quais estão parados e porquê?

Andrew CouttsParados, suspensos ou à procura de investidores estão a grande maioria dos projectos resort planeados. Porquê? Porque estavam numa fase de desenvolvimento que lhes permite esse “wait & see”. Porque os bancos deixaram de injectar dinheiro. Porque os impactes desta crise no sector foram demasiado sérios e graves, veja-se o que aconteceu na vizinha Espanha que estava numa curva de desenvolvimento de produto muito mais avançada e que de repente se viu com projectos em construção completamente abandonados, promotores na bancarrota, etc. Em Portugal o caso mais flagrante verificou-se em Porto Santo, no Colombo’s Resort. Este projecto está completamente suspenso por falta de liquidez financeira para avançar. Facto que levou inclusive à retirada do projecto da Starwood.

EXAME – Quais é que, ainda assim, estão a evoluir?

Andrew Coutts – Por exemplo os mencionados nas respostas anteriores.

EXAME – Que regiões têm sofrido mais com a crise?

Andrew CouttsA crise é global! Mas sem dúvida que está a causar mais impactes nos destinos que se encontram num estado de desenvolvimento turístico mais avançado, onde a oferta é maior, que no caso de Portugal é sem margem para dúvidas o Algarve, nomeadamente nos extremos, ou seja no Barlavento e Sotavento. Mas é como lhe digo a situação no Oeste e no Alentejo Litoral não está muito melhor e com a agravante de, em especial no último caso ainda não se ter afirmado enquanto destino turístico.

EXAME – Quais são as suas expectativas em relação ao desenvolvimento de todos os projetos anunciados?

Andrew CouttsÉ um facto que as crises são cíclicas e que a procura vai regressar mas não podemos pensar que tudo vai continuar igual. O mercado mudou e urge questionar até que ponto o perfil do proprietário de imobiliário turístico terá mudado ou estará a mudar com esta crise, em termos de comportamento. Quais os mercados geográficos emissores que mantêm a apetência de compra de propriedade de imobiliário turístico? Qual o perfil destes potenciais compradores – o que os motiva? Qual o “budget” que têm disponível, que tipo de produtos procuram e para que usos? Etc. Do mercado e dos investidores que estão neste impasse de decisão face aos seus investimentos espero este pragmantismo e esta capacidade de re’pensar os projectos planeados. Reza a história que “the fit will survive”.

EXAME – Quais os grandes desafios que os promotores enfrentam actualmente? Como referi anteriormente conhecer a procura e ajustar as respostas às suas necessidades.

Andrew Coutts – A segmentação, o “add value” decorrente de políticas de serviço diferenciadas, o “targeting”, o “customer relationship management”, a cooperação entre “players” e entidades envolvidas na cadeia de valor assumem agora uma importância acrescida. Assim como a inovação de produto e de “pricing”, através de produtos “tailor made” e estruturas de preço flexíveis e integradas com a utilização de infra-estruturas de lazer – golfe, centros de wellness, equipamentos náuticos. Devemos questionar se esta não será a altura indicada para a entrada de novos modelos de negócio, como os “fractionals”. Um artigo recente do Financial Times, assinado por Graham Norwood, identifica os fractionals como a solução de sonho para quem quer gozar uma propriedade de férias por um período anual limitado, uma vez que permite que o custo da propriedade seja dividido por mais do que um proprietário e como tal baixar substancialmente o valor individual do investimento. É um facto que em épocas de recessão o número de pessoas que se pode dar ao luxo de comprar uma unidade de imobiliário turístico no valor de 1 milhão, 1 milhão e meio e por aí em diante é ainda mais limitado.

EXAME – E quanto já perderam com o facto de os seus projectos estarem parados?

Andrew Coutts – Quando se fala em perca, e sobretudo em projectos turísticos, deve-se ter em consideração dois grandes parâmetros, nomeadamente: a perca decorrente da não concretização de transacções económicas, estando esta intimamente relacionada com projectos em fase de comercialização / operação, e a perca decorrente do custo de oportunidade.   É sobretudo esta última noção que mais “dores de cabeça” tem trazido aos promotores nacionais. Estes dois patamares correspondem a critérios tangíveis e intangíveis, facto pelo qual se torna muito complicado quantificar o valor da perca. Se por ventura a perca decorrente pela não concretização de transacções económicas é algo que possa ser estimado com relativa sensibilidade, já as questões associadas a factores de credibilidade, confiança, e percas decorrentes de alternativas de investimento não concretizadas apresentam um elevado grau de incerteza e quantificação.

Para além do mais, e sendo certo que o turismo é um sector de actividade compósito e transversal a diferentes sectores de actividade, pode-se afirmar que a perca originada pela estagnação económica que se tem verificado, tem repercussões não só directas para os próprios promotores, como também representa uma diminuição do contributo que aqueles projectos poderiam proporcionar para a economia nacional.   Assim sendo, quando se fala em dimensão da perca, é importante ter a noção que esta não se restringe apenas à questão material de não efectivação de transacções económicas, tendo igualmente um grau de intangibilidade e transversalidade à economia nacional, podendo-se afirmar que esta é considerável.





93% dos potenciais proprietários do imobiliário turístico no Alentejo são portugueses

18 11 2009

Luis de Mesquita Figueiredo

A conclusão resulta da análise desenvolvida pela ILM Advisory para traçar o perfil do potencial proprietário de imobiliário turístico no Alentejo Litoral e Interior. O ano de 2009 ficará marcado na história pelos fortes impactes da crise económica nomeadamente nos mercados imobiliários, pelo que compreender as necessidades e aspirações da procura potencial daquele que se propõem a ser o destino que se segue no mercado de Turismo Residencial nacional deu o mote a mais uma das iniciativas de conhecimento de mercado da consultora especializada em turismo.

 

A análise denominada Alentejo Mini Monitor conclui ainda que 82,5% dos potenciais proprietários tem entre 25 e 54 anos, sendo que 30% encontram-se entre os 35 e 44 anos e 29% entre os 45 e os 54 anos. No que diz respeito à situação familiar 75% afirma viver em família, sendo que cerca 32% possuí um filho e 38% possuí dois filhos. Não obstante a baixa taxa de resposta referente ao rendimento anual auferido, 21% dos entrevistados respondeu auferir um rendimento médio anual entre 36.500€ e 51.100€.

Quando questionados sobre o orçamento considerado pelos potenciais proprietários à compra de uma segunda habitação cerca de 66% da procura do litoral e 72% da do interior indicou estar disposta a despender até 295.000 para a aquisição de uma segunda habitação. Um resultado que se verifica em sintonia com a pirâmide de posicionamento de preço vs quota de mercado reconhecida no mercado internacional como referência.

De destacar que no intervalo de valores entre os 735.000 e 1.500.000€  a % de potenciais proprietários é maior para o interior do que para o litoral, facto que poderá ser justificado pelo desejo de aquisição de propriedade de maior dimensão.

Sobre o tipo e tipologia da propriedade que gostavam de adquiri a análise conclui que em ambas as regiões existe uma procura preferencial por moradias isoladas de 3 e 4 quartos mas salienta também uma preferência por apartamentos, nomeadamente de 2 quartos para o Litoral.

44% dos potenciais proprietários referiu ainda utilizaria a propriedade como casa pessoal de férias conjugando com os fins-de-semana, e aproximadamente 15% dos inquiridos mostraram-se dispostos a arrendar essa mesma propriedade e 11,5% desejar nela viver permanentemente.

A intenção de uso médio anual varia entre as 2 e 13 semanas verificando mais de 65% das respostas recolhidas, sendo que a utilização entre as 2 e 6 semanas foi enunciada por  36,5% dos inquiridos e a utilização entre as 7 e 13 semanas obteve 32% das intenções.

Conscientes da oferta futura de resorts prevista para o destino Alentejo, foi também objectivo da análise ILM perceber quais os serviços que os potenciais proprietários mais valorizam num resort, o que permitiu constatar que não existem grandes disparidades entre o litoral e o interior. Assim, segurança, manutenção e limpeza foram identificadas como sendo as três rubricas mais relevantes, apresentando taxas de resposta entre 11 e 13%.

Quando inquiridos sobre os serviços de arrendamento as respostas dividem-se em função da região, dando os potenciais proprietários do litoral pouca importância a este serviço (6%), ao contrário dos do interior que lhe atribuem uma importância de 10%. Situação inversa verifica-se ao nível dos serviços comerciais, dando os potenciais proprietários do litoral mais importância a este serviço do que os do interior (12% vs 7%).

A qualidade das praias do Litoral é o principal factor motivacional para a compra de uma segunda habitação na região. Segue-se a localização desta região, nomeadamente devido à centralidade da mesma no país. No Alentejo Interior a fuga das cidades e a procura de tranquilidade são o principal factor motivacional para a compra, seguindo-se de perto factores como a paisagem e a gastronomia local.

O Algarve foi identificado como o principal destino alternativo para a compra de uma segunda habitação em ambas as regiões, como localização alternativa os potenciais proprietários do Alentejo Litoral apresentam o Oeste e os do interior mencionam o Douro e o Norte – regiões que se caracterizam igualmente por um maior contacto com a natureza e consequente tranquilidade.

O Alentejo Mini Monitor foi desenvolvido com base na aplicação de um questionário na rua a turistas e transeuntes, nas regiões de Tróia, Soltróia, Comporta, Évora, Marina da Amieira, Alcácer do Sal e Grândola, assim como em unidades de alojamento, agências imobiliárias, postos de turismo e restaurantes locais. A recolha da informação foi efectuada entre os dias 23 de Junho e 4 de Setembro e de um total de 200 respostas recolhidas, 62% foram provenientes de potenciais proprietários.

(Download) Alentejo Mini Monitor





Imobiliário Turístico recupera confiança

18 11 2009

 

10-10-10 no TVI 24

Turquia lidera concorrência ao Imobiliário Turístico Nacional

 

10-10-10 na TVI

O imobiliário turístico nacional tem na Turquia o seu principal concorrente, de acordo com análise realizada pela ILM Advisory, empresa especializada em assessoria hotelaria, turismo e imobiliário turistico. Nos primeiros cinco lugares do ranking de concorrentes de Portugal no sector referido, destacam-se ainda por ordem decrescente a Espanha, Grécia, Chipre e Itália.

A análise denominada de 10-10-10 consiste num barómetro trimestral que avalia a confiança no mercado imobiliário turístico nacional, monitorizando a performance e as tendências do sector. Para o efeito 10 perguntas são formuladas a 10 dos principais promotores/investidores a operar em Portugal e a 8 dos agentes imobiliários nacionais líderes do mercado.

A mesma análise conclui que 50 % das empresas depositaram no segundo trimestre de 2009 uma confiança média no mercado e 11 % média alta, resultados que comprovam uma clara melhoria da confiança na recuperação do imobiliário turístico nacional. O 10-10-10 analisa também as motivações na decisão de compra de imobiliário turístico, registando que a confiança no mercado, preço do produto e variações cambiais ocuparam respectivamente as três primeiras posições deste ranking.

Quanto ao produto imobiliário mais transaccionado o 10-10-10 salienta que os apartamentos e as moradias são as propriedades com maior peso na actividade de agentes e promotores, variando o preço médio do m2 entre 2.800 e os 3.269 euros para os agentes e entre os 3.110 e os 3.296 euros para os promotores nas diversas propriedades. Os promotores mostram-se confiantes na estabilização ou mesmo aumento dos preços para o 2º trimestre de 2009.

No primeiro trimestre de 2009 a procura de tipologias T4 e superiores foi baixa, recolhendo os T2 a maior percentagem de clientes com 36,4% dos apartamentos vendidos. De acordo com os participantes no 10-10-10 a venda de apartamentos deverá manter-se (67%) ou aumentar (27%). No caso das moradias os promotores e mediadores acreditam que a procura vai manter-se (82%).

Em relação às vendas globais do imobiliário turístico nacional, o 10-10-10 regista que a confiança para o 3º trimestre de 2009 é média, atingindo 56 % dos inquiridos. Entre as medidas de marketing a immeplentar enunciadas, salienta-se a abertura para os mercados angolano e alemão, promoção de pacotes integrados, presença em feiras imobiliárias, web marketing, cross selling, networking, relações com a imprensa, entre outras.

Entre as empresas que contribuem actualmente para o 10-10-10 incluem-se as seguintes:

Promotores:

  • Norte Golfe Promoções Turísticas e Imobiliárias, S.A. – Porto
  • Bom Sucesso – Óbidos Empreendimentos Turísticos, S.A. – Óbidos
  • ORIZON CAMPOREAL S.A. – Óbidos
  • MSF – TUR.IM, SGPS, S.A. – Lisboa
  • Newlyn Portugal -Algarve
  • Pestana Imobiliária – Algarve
  • Vale do Lobo, Resort Turístico de Luxo, S. A. – Algarve
  • Grupo Oceânico – Oeste e Algarve
  • Aquapura – Porto e Norte
  • Grupo Duarte – Algarve

Agentes Imobiliários:

  • Abacus Savills – Lisboa
  • Atlantic Estates – Algarve, Lisboa e Costa de Prata;
  • Garvetur – Sociedade de Mediação Imobiliária S.A. – Algarve
  • IRG International Reality Group – Lisboa, Algarve e Madeira
  • Sadlers Mediação Imobiliária- Knight Frank-Algarve
  • Winkworth – Algarve e Oeste
  • Consultan -Alentejo Litoral
  • Engel and Volkers – Oeste

(Download) Resultados 10-10-10 2º Trimestre